事業用の賃貸物件をこれから借りようと検討されている事業主の方もいらっしゃるでしょう。
事業用で使用する場合、設置した設備などを貸主に買い取ってもらえる造作買取請求権があります。
今回は、造作買取請求権とは何か、事業用の賃貸物件で請求権を行使できない場合や特約をご紹介していきます。
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事業用の賃貸物件における造作買取請求権とは
貸主の同意を得て借主が建物のなかにつけた事業用で造作したものを、貸主に買取を請求できる権利です。
これは借地借家法第33条に定められている借主の権利です。
この請求できる造作の対象は、建物に作りつけられている・借主が所有している・建物に客観的な利益がある点を満たすものとなります。
たとえば、天井に埋め込んだ業務用のエアコンやトイレにつけた温水洗浄便座などが対象の造作です。
借主は基本的に借りた建物のため、原状回復義務がありますが例外的に利益のある造作物であれば貸主に買取を依頼できる場合もあります。
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事業用の賃貸物件における造作買取請求権を行使できないケースとは
請求権を使えないケースは、まず造作物を取り外しても価値が減少しないものです。
テーブルやイスのような、簡単に別の場所へ移動でき移動先でも同じように使えるものは請求の対象外となります。
次に、借主が所有しているといえない場合です。
建物と切り離して考えられない造作は買取の請求ができなく、たとえば壁の中に入れた断熱フォームは建物の一部となっていますが、買取の請求ができません。
最後に、貸主の同意がない造作物です。
この請求ができる場合は、貸主の同意をもらって作った造作物のみであり、同意がないまま勝手に作った造作物は買取の請求ができません。
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事業用の賃貸物件における造作買取請求権の特約とは
造作買取請求権は貸主にとって煩わしいため、賃借人は造作買取請求権を放棄する特約をつけているケースもあります。
旧借家法では強制的な効力があり、借家契約で請求権を放棄する特約をつけても無効とされてしまい、要件を満たす造作は買い取る必要がありました。
しかし、平成4年8月1日に施行された借地借家法で、請求権が任意規定になり買取請求権を放棄する特約をつければ有効となります。
新しい法律が施行されたあとの契約で特約をつければ、借主による買取の請求ができなくなります。
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まとめ
今回は、造作買取請求権とは何か、事業用の賃貸物件で請求権を行使できない場合や特約についてご紹介してきました。
造作買取請求権は、借主が貸主の同意を得て作った造作を貸主に買取を請求できる権利で、取り外して価値が下がらない造作は対象外です。
借地借家法の施行以降であれば買取請求権の放棄を特約でつけられます。
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